5 cách định giá BĐS chuẩn trước khi quyết định lướt sóng
5 cách định giá BĐS chuẩn trước khi quyết định lướt sóng
Lướt sóng bất động sản là cuộc chơi tốc độ, yêu cầu ra – vào nhanh và chính xác. Nhưng để làm được điều đó, yếu tố sống còn là:
👉 Định giá đúng ngay từ đầu – không sai một bước, không bị “mua hớ”, không kỳ vọng ảo.
Trong bài viết này, Nhà Xinh Long Biên sẽ hướng dẫn bạn 5 cách định giá bất động sản chuẩn xác – áp dụng được ngay với nhà phố, đất thổ cư, nhà cũ cải tạo tại Hà Nội hoặc các đô thị lớn.
✅ 1. So sánh ngang giá thị trường (comparative pricing)
Đây là phương pháp phổ biến nhất – và phải làm đầu tiên.
Cách làm:
- Tìm 3–5 căn tương đương trong khu vực: cùng diện tích, mặt tiền, số tầng, vị trí ngõ
- So sánh mức giá rao và (nếu biết) giá chốt
- Loại bỏ những căn có lỗi rõ rệt (gần mồ mả, cột điện…) hoặc đắt bất thường
📌 Sau khi lọc, bạn sẽ xác định được “vùng giá chuẩn” cho khu vực.
🎯 Nếu căn bạn mua thấp hơn vùng giá 5–10% → đủ để lướt sóng.
✅ 2. Tính theo giá đất nền + chi phí xây dựng lại
Phù hợp với nhà cũ, nhà nát, hoặc đất có nhà cấp 4.
Công thức đơn giản:
bashSao chépChỉnh sửaGiá trị bất động sản = Giá đất nền x diện tích + Giá trị nhà (tính theo năm sử dụng còn lại)
- Giá đất nền: Lấy theo khung giá khu vực (m²)
- Giá xây nhà mới: 5–6 triệu/m² x diện tích sàn
- Khấu hao: Trừ dần theo tuổi thọ căn nhà
🧠 Phương pháp này giúp bạn biết giá trị thật – không bị chi phối bởi cảm xúc của chủ nhà.
✅ 3. Định giá bằng suất đầu tư cho thuê (nếu là nhà dòng tiền)
Áp dụng với nhà có thể cho thuê phòng trọ, mặt bằng, homestay…
Cách làm:
cssSao chépChỉnh sửaGiá trị BĐS ≈ Thu nhập cho thuê 1 năm x hệ số thị trường (khoảng 15–20)
Ví dụ: Nhà cho thuê 15 triệu/tháng → 180 triệu/năm
→ Giá hợp lý: 180 x 18 = 3.24 tỷ
📊 Nếu giá bạn mua là 2.9–3 tỷ → cơ hội lướt sóng là rất rõ ràng
✅ 4. Nhờ môi giới khu vực thẩm định sơ bộ
Đừng đánh giá thấp kinh nghiệm của môi giới lâu năm trong khu vực. Họ:
- Biết giá chốt thật các căn đã bán gần đây
- Nắm rõ khu nào dễ bán – khu nào ế
- Có thể giúp bạn đánh giá nhanh “căn này bán lại có được không?”
✅ Dù bạn tự định giá, vẫn nên đối chiếu chéo với môi giới uy tín để tránh mù mờ.
✅ 5. Định giá theo tốc độ thanh khoản thị trường
Một căn “giá rẻ” nhưng không bán được thì không có giá trị lướt sóng.
Cách kiểm tra:
- Quan sát các căn tương tự: mất bao lâu để bán?
- Khu vực có giao dịch đều đặn không?
- Có nhiều tin rao treo lâu không ai mua không?
⏱️ Nếu dưới 30 ngày là có giao dịch thực → khu đó còn lướt sóng được.
🚨 Nếu căn tương tự bị “treo” trên sàn 3 tháng chưa bán → tránh xa.
🧠 Tips nhanh khi định giá lướt sóng:
| Tình huống | Giải pháp |
|---|---|
| Không chắc chắn giá thị trường | Ưu tiên thương lượng sâu, cọc giữ quyền trước – khảo sát kỹ sau |
| Chủ nhà hét giá cao hơn thị trường >10% | Không mất thời gian – chuyển căn khác |
| Môi giới nói “rẻ lắm” nhưng không đưa số cụ thể | Bắt buộc phải có số liệu đối chiếu |
✅ Kết luận: Lướt sóng muốn lời – định giá phải thật chuẩn
Sai một bước định giá → có thể:
- Mua đắt hơn thị trường → không ai mua lại
- Không tạo được biên lợi nhuận → rủi ro gãy dòng tiền
Nếu bạn muốn tìm những căn có giá rẻ hơn thị trường 5–10%, pháp lý rõ ràng, dễ bán lại, hãy để Nhà Xinh Long Biên lọc trước cho bạn và phân tích rõ định giá từng căn.
📌 Xem danh sách nhà đã định giá chuẩn – phù hợp để lướt sóng tại Long Biên:
👉 https://nhaxinhlongbien.vn/
📌 Bạn là chủ nhà – cần hỗ trợ định giá để bán nhanh, đúng giá trị?
👉 https://nhaxinhlongbien.vn/ky-gui-nha-dat-long-bien/
📌 Tìm nhà đầu tư chuyên định giá, mua nhanh – chốt trong 7 ngày:
👉 https://nhaxinhlongbien.vn/tim-nha-doc-quyen-tai-long-bien-loc-nguon-hang-gia-tot-phap-ly-sach/
